法律法规‖《民法典》时代到来

    为切实实施民法典，保证国家法律统一正确适用，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合审判实际，现决定废止《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》等116件司法解释及相关规范性文件，本决定自2021年1月1日起施行。

    我国要加强对民事法律制度的理论研究，尽快构建体现我国社会主义性质，具有鲜明中国特色、实践特色、时代特色的民法理论体系和话语体系，为有效实施民法典、发展我国民事法律制度提供理论支撑。

    业主共同事项及表决权变化重大

    《民法典》对业主共同事项及表决权进行了修改，设定了“参与人数和面积”与“同意人数和面积”两个值，与《物权法》规定有所不同。

    一是关于选聘和解聘物业公司、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，原《物权法》规定是双过半，即面积过一半和人数过一半。现《民法典》规定是经双三分之二参与表决，表决的双过半同意即可。如果参与表决的人数和面积达不到双三分之二以上，或参与表决同意的数值达不到双过半，是不能够选聘和解聘物业公司的，也不能够选举业委会或更换业委会成员。

    二是关于维修资金的使用，《民法典》实施后将更加便捷。原《物权法》规定是双三分之二以上业主同意才能使用，《民法典》是三分之二参与表决，且表决过半数同意即可使用，使用维修资金的门槛降低了。

    三是关于维修资金的筹集，相较使用门槛而言抬高了，须经表决的双四分之三以上同意。但相对《物权法》而言，门槛降低不少；《物权法》规定是应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

    物业服务合同更加细化

    《民法典》较《物权法》、《物业管理条例》来讲，对物业服务合同阐述的更加细化，对物业公司和业主如何签订和执行物业服务合同，以及如何处理物业服务合同纠纷，有了更加明晰的依据。

    一是规定了物业服务人信息公开的义务。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

    二是明确了业主告知、协助义务。业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

    三是规定了物业服务人的后合同义务。在合同终止后，业主大会选聘新的物业期间，原物业服务人应当继续服务，并可以请求业主支付期间的物业费。

    建筑物和物件损害这人不可小觑

    一是高空坠物和高空抛物，物业人要进行防范，未采取必要的安全保障措施的，要依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。所以物业人除了提醒、宣传和标识牌外，还应定期巡察，发现有问题要及时处理，有条件的可以配备专用摄像头，防止高空抛物和坠物的发生。

    二是建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害；所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的；应当承担侵权责任。阳台或窗台外侧放花盆或杂物，一定要及时沟通和劝阻，公共部位出现隐患要及时采取措施，小修要及时处理，中修或大修及时提请业主使用维修资金处理。

    三是注意窨井盖塌陷、道路施工挖沟、树木折断、道路上乱堆乱放的情况，这些情况要早发现早处理，不能当下处理要做好警戒，规避自身风险。否则管理人将依法承担侵权责任。

    第九百四十四条很重要

    《民法典》第九百四十四条规定，该条款被某些自媒体人曲解为物业不得催交物业费，其实原条款为：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。所以物业人该催费还要催费，但要注意方式方法，不能违法违规。另外，合理催告还要留有证据，合理期限内未支付的再进行司法诉讼，此外合理催告证据的保留还是延长诉讼时效的手段。

    《民法典》实行时间

    《民法典》实行时间为2021年1月1日，这意味着，物业企业要及时学习新法、适应新法和调整自身行为。凡事预则立，不预则废，迎接变化、适应变化的企业将能更好的生存，怠于变化、不思应对的企业终将被淘汰。在《民法典》还未实行之机，物业企业只有更好的规范自身行为，才能在规则之内如鱼得水。

    总体来说，《民法典》的实施，将更能规范物业服务市场行为，给物业市场带来新气象。

    一直以来，人们对物业服务合同如何定性存在巨大分歧，对物业服务人是否负有对业主的人身和财产安全保障义务，对是否可以采取停止供水电等方式催交物业费以及拒不交接管理权后能否再收费问题感到困惑。如今，《民法典》对此类问题均作出了明确规定。我们有理由相信，随着《民法典》的施行，困扰物业管理行业多年的顽疾将会消除，行业必将迎来崭新的时代。