法律法规 ‖ 《民法典》为物业服务合同正名

    我国现行《合同法》规定的15种典型合同中没有物业服务合同，因此，人们一直将物业服务合同称为无名合同。《民法典》规定了19种典型合同，物业服务合同是其中之一。从此，物业服务合同告别无名，正式“转正”为有名合同。

    从无名合同到有名合同，《民法典》为物业服务合同正名，物业管理行业也将就此开启《民法典》新时代。《民法典》第二十四章共设14条对物业服务合同的定义、合同的形式和内容、合同效力、合同续订、解除和终止以及合同主体的权利和义务等内容作出了详细规定。

    物业服务合同定义

    《民法典》第九百三十七条对物业服务合同的定义作出了明确规定：物业服务合同实质是“物业服务企业或其他管理人为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同。”该定义扩大了国务院《物业管理条例》关于物业服务合同主体的范围，明确将“其他管理人”也列为物业服务合同的主体范围。也就是说，签订物业服务合同的主体，不仅限于物业服务企业，其他主体也可以成为物业服务合同的主体。
物业服务合同的内容和形式

    《民法典》第九百三十八条对物业服务合同的内容和形式作出了明确规定。从该规定可知，物业服务合同应当采用书面形式，合同内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。同时，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有法律上的约束力。
物业服务合同的效力

    《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该规定明确了物业服务合同属于集体契约，其效力及于所有成员，任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。

    业主的合同义务

    业主的合同义务包括三个方面：

    一是支付物业费义务。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

    二是告知、协助义务。《民法典》第九百四十五条规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

    三是赔偿损失义务。《民法典》第九百四十六条第二款规定，业主行使任意解除权解除物业服务合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

    一直以来，人们对物业服务合同如何定性存在巨大分歧，对物业服务人是否负有对业主的人身和财产安全保障义务，对是否可以采取停止供水电等方式催交物业费以及拒不交接管理权后能否再收费问题感到困惑。如今，《民法典》对此类问题均作出了明确规定。我们有理由相信，随着《民法典》的施行，困扰物业管理行业多年的顽疾将会消除，行业必将迎来崭新的时代。